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今年起,这3类房子便宜也别买,开发商已“露馅

我们还缺房子吗?这是人们一直讨论的问题,有人说,十年来房子已经够多了,大量的安置房、回迁房、小产权、共有产权房,这么没有证的住房,是正规商品房的3倍还要多。但是,也有人觉得房子远远不够,最典型的表现,是大城市里供求关系依旧突出,即便是严厉的社保个税等限购门槛,严格的房贷利率规定,照样摁不住高企的房价。显然,公说公有理婆说婆有理,但不管如何,现在也得承认一个事实,楼市“分化”的味道越来越浓了。

前段时间,任泽平披露了一组数据,在全国336个城市,既有73城人均住房建筑面积小于30平,也有46城人均住房建筑面积大于40平;既有17城的套户比小于1,也有51城的套户比大于1.2。可以说,买房难度直线上升,那些供过于求的城市,想顺利交易变现并不容易,而且城市的等级越高,涌入的人口越密集,房子的需求远远没有被满足,比如珠三角就是一个例子。简单地说,房子多的地方没人住,人多的地方房子又少。

尤其是今年以来,不管开发商再怎么佯装淡定,再大势宣扬市场“开盘火爆”、“激烈买房”也好,如今的楼市,早已捅破了那层“遮羞布”。据国统局2月数据,1-2月,商品房销售面积8475万平米,同比下降39.9%。其中住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%。这种断崖式下跌,是近二三十年不曾出现的,而开发商的处境也越来越难熬,超200家房企破产不止,某大型企业还爆出裁员消息。照这样的形势,整个行业的停顿必然会进一步拖累房价,即便开发商已“露馅”,但购房者还是要有心理准备,今年起,这3类房子再便宜也别买,不然就砸手里了。

据《2020年中国购房者消费调查报告》,超6成消费者买房出现质量问题。交房后,物业服务质量差,房屋出现问题维修不及时,是购房者最为不满的地方,六成消费者吐槽物业服务质量差,超40%消费者吐槽房屋维修不及时。无独有偶,2019年第三季度,各地共下发监督执法检查整改单154996份、行政处罚书8469份,处罚单位达到7403个。房说君认为,可见楼市进入冷冻期,各种各样的质量问题也越来越多。无论是 “塑料人工湖”,还是劣质混凝土施工,都不是凭空想象的黑色幽默,而是你我身边正在上演的事实。

虽说市场上涨期,房屋质量只要问题不大都容易被忽视,话说回来,建筑寿命本就几十年,似乎房价不涨,或是涨得少了,就会被频频曝光,为什么? 按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。显然,住宅不属于“重要建筑物”之列,而且大部分的耐久时间最短就只有50年,而且从实际出发,大部分房屋质量或许扛不到50年之久。

房说君认为,首先是高周转、高杠杆的恶果,在2015-2017年间,几乎所有房企都奉行快速拿地开工的策略,并不是借到钱就万事大吉了,楼盘无论施工、拿地,或是营销、融资,每天都在计算着高额的利息,虽然快周转并不与质量差成正比,但在利益促使下,各类质量问题的发生率更是越来越高。其次限价收缩了房地产开发的利润空间,导致大部分房企不求产品,只求完成任务,小区设施减配,精装标准越来越低,一些企业在建筑材料和装修质量上“耍手段”,从而导致问题楼盘的接连出现。

总之,无论是高周转,还是限价带来的问题,都将“房子史上最差”的舆论推到了风口浪尖。基于这样的事实,作为购房者,如果今年买房,这3类房子再便宜也别买。

要知道,我国是拥有23.5万栋高层住宅的国家,几十层高的住宅,层数越高,小区居民就越多,一个多层住宅或许只能容纳几百户家庭,而同样土地面积上盖的高层房却能容纳上千户家庭甚至更多,而且一层两三部电梯十几户人用,居住体验非常差。在这样的环境下居住是以透支健康为前提的,长远来看,也透支着住宅的价值。更重要的是,现在买的高层房,与原来的房子相比几乎是两种概念。因为房企高周转的原因,不仅精装缩水,捆绑车位装修,再加上风波影响,各地工地延迟复工,所以未来几个月交房的楼盘,为了降低成本抢工期,出现质量问题的可能性会大概率上升。这让本来就面临高额维修、拆迁成本的高层房,极有可能会降为“白菜价”。

当然,质量除了住宅品质,小区管理也是重要的辅助项。大家都知道,任何一个城市,都是中心城区的人口密度最高,其次是外环,再来便是郊区。而小城市来说,本身待开发的面积就大,当地的发展方向也多以新城为主,人们更偏爱新房。换句话说,三线以下的二手房,都是不少房龄较长的老破小,门口都是五六十岁的“爷爷级”保安,不是房屋结构老旧,电梯加装困难,连停个车都费劲,经过这次风波, 试问,那些物业缺失的二手房,哪里来的安全感?

公寓虽然有总价低,地段好的优势,可还是那句话,能不碰还是别碰,开发商物尽其用,把每个角落设计到极致不说,商业用水用电,住进去还不能享受到学位学区,种种劣势都非常明显。细分来看,梯户比不同,居住体验,采光户型相差甚远。更何况,公寓几乎没有小区,背后都是容积率高企的现实,居住条件又怎能和住宅相提并论?

房说君有话说,归根结底,楼市出现如今这样的局面,绝非表面上的风波冲击这么简单,过去这些年,房地产金融化的趋势增长过快,居民杠杆率也持续推高,目前为止,房产占据了6成的国民财富,空置率达到22%以上,之所以影响这么广,是因为投资虚火造成的。而曹德旺对此一语道破,他表示很多炒房企业的钱都是按揭的,他们负债率已经达到70%,根本没有资本再去融资。

总之一句话,房地产存在着过多虚假过剩的投资。同时今年以来,高层也是三令五申房住不炒的定位,要求保持房市的稳定一致性。在此提醒即将买房的朋友,千万别被幸福冲昏头脑,经验告诉我们,你以为的开发商降价“自救”,背后可能还有更大的坑等着你,绕开套路,不买到“质量最差”的房子,大家要有心理准备。

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